#оденьгахпросто: кредит под залог недвижимости. плюсы и минусы

Содержание:

Нужен ли посредник для сделки с залоговой квартирой

Роль посредника – риэлтерской компании или частного риэлтора, сводится к обеспечению нескольких потребностей покупателя и продавца. Это поиск подходящего предложения, проверка чистоты сделки, а также правильное оформление всех необходимых документов. При обычных сделках купли-продажи приоритеты смещаются в сторону поиска подходящего предложения, а также в сторону достижения оптимальной цены – и то, и другое, в принципе, клиент может выполнить самостоятельно. Как правило, информация обо всех предложениях имеется на соответствующих медиа-ресурсах, а цену, собственно, диктует рынок, и если есть возможность несколько «сбить» цену, то экономия будет минимальной.

Проверка отсутствия препятствий для совершения сделки также входит в стандартный комплект риэлтерских услуг, однако у привлеченного риэлтора, фактически, нет стимула для проведения доскональной проверки, да и гарантий в этом случае никто не даст. Поэтому для осуществления подобной операции более обоснованно привлечение грамотного юриста.

Приобретение залоговой квартиры является более сложной сделкой, поскольку предполагается участие третьей стороны – банка, который наложил залоговое обременение, и продать квартиру можно только с его согласия. Необходимо подобрать оптимальную схему расчетов и, следовательно, грамотно расставить акценты при оформлении документов, учесть интересы всех сторон сделки. Поэтому привлечение опытного риэлтора (или компании), который взял бы на себя разработку схемы продажи, было бы весьма кстати.

Преимущества и недостатки схем продажи

Первую схему можно назвать наиболее простой но, в то же время, более выгодной для банка, чем для покупателя. Банк с удовольствием даст разрешение на продажу, ведь он в любом случае получит свои деньги, в том числе и запланированную прибыль. Однако подобная сделка является достаточно небезопасной для покупателя залоговой квартирыё а потому схема может рассматриваться только в том случае, если продавец и покупатель хорошо знают друг друга и доверяют друг другу на слово.

Опасность заключается в следующем: после того, как долг перед банком будет погашен, а залоговое обременение снимется, продавец (он же текущий залогодержатель), может «передумать» продавать квартиру, после снятия с нее обременения (по заявлению банка). В результате чего покупатель будет не в состоянии получить у банка уплаченные по договору деньги, как и не сможет принудить продавца оформить право собственности.

При рассмотрении подобной схемы потенциального покупателя должна насторожить сильно заниженная (по отношению к рыночной) цена – это может говорить о готовящемся мошенничестве.

Вторая схема представляется более безопасной, поскольку заинтересованные в оплате стороны получают доступ к денежным средствам лишь по мере выполнения ими договорных обязательств. Однако есть ряд нюансов «технического» характера, которые могут поставить под сомнение безопасность сделки для покупателя залоговой квартиры. Так, органам УФРС требуется порядка 5 дней на проведение процедуры снятия залогового обременения, а для перерегистрации собственности – 10 дней. Поэтому в промежуток после снятия обременения сделка купли-продажи может быть отменена текущим собственником, которому квартира передается в полное распоряжение.

В этом случае банк не может получить деньги, поскольку не выполнил условия договора перед продавцом, а покупатель не может получить квартиру. Ситуация не является неразрешимой, однако сопряжена с неприятными задержками.

Третья схема (и ее многочисленные разновидности) является, по мнению экспертов RealtyPress.ru, наиболее безопасной, хотя подготовка документов может быть весьма хлопотливым занятием. Опять-таки предлагается использовать банковские ячейки для размещения денежных средств, предназначенных банку для оплаты оставшейся части долга, и продавцу (остаток общей стоимости квартиры). Однако смысл манипуляций, как и комплект документов, существенно отличается.

После получения от банка официального согласия на проведение сделки происходит переоформление залогодержателя, теперь должником банка становится покупатель. По окончанию этапа банк получает доступ к деньгам, хранящимся на его ячейке, и снимает с квартиры залоговое обременение, а продавец – свой остаток.

Что такое нецелевой ипотечный кредит под залог недвижимости?

Когда человек хочет взять в банке значительную сумму для покупки квартиры или дома, то автоматически он приходит в банк и говорит, что хочет взять ипотеку на покупку квартиры (дома).

Кому это нужно, спросите вы? Зачем хранить втайне цель взятия средств у банка? Зачастую к такой практике взятия нецелевого ипотечного кредита прибегают индивидуальные предприниматели, которые только начали осуществлять свою предпринимательскую деятельность.

Поскольку обычный кредит таким лицам банки выдают неохотно, то многие бизнесмены идут на такой шаг – решают брать нецелевую ипотеку под залог своего дома, квартиры и т. д.

Ипотека под залог имеющейся недвижимости

Целевой кредит

Выдаётся банком под конкретные нужды.

В зависимости от того, куда заёмщик обращается, можно выбрать разные типы недвижимости для приобретения:

  • земельный участок,
  • ,
  • квартира,
  • земельный участок под строительство дома.

Особенность целевого кредита состоит в необходимости отчитываться перед банком за предоставленные средства.

За нецелевое расходование средств можно получить санкцию от банка в виде штрафа или увеличения ставки. Целевой кредит требует от заёмщика прозрачности, поэтому его гораздо легче получить платёжеспособным клиентам.

При целевой ипотеке необходимо связываться только с официально зарегистрированными контрагентами. Не получится, например, сэкономить деньги на ремонте или строительстве, связавшись с работающими в обход налогов рабочими.

Нецелевой заем

Займы без конкретной цели выдаются под срочные нужды. Обычно получить нецелевой кредит на крупную сумму сложно.

Однако некоторые российский банки готовы предоставлять даже суммы более миллиона рублей под залог недвижимости.

Когда человек берёт нецелевой кредит, ему не нужно отчитываться перед банком.

Однако проценты по таким кредитам обычно выше, а получить их сложнее.

Максимально возможная сумма обычно зависит от стоимости предоставленного залога.

Условия ипотечного кредитования

Всё зависит от того, в какой банк обращаться. Обычно при оформлении ипотеки под залог собственной квартиры не требуется первоначальный взнос.

Учитывая, что никто не запрещает пользоваться государственными субсидиями на приобретение недвижимости, можно сделать условия максимально выгодными для себя.

Сумма кредита зависит от того, сколько стоит переданное под залог имущество. Перед тем, как взять ипотеку, заёмщик должен провести за свои деньги оценку квартиры и выдать банку соответствующее заключение экспертов.

Обычно сумма кредита не может превышать 70% от стоимости залога.

Передача в залог своей недвижимости не означает, что она переходит даже в частичное распоряжение банка. Пользоваться квартирой клиентам никто не запрещает, но на неё накладывается обременение.

Квартира выступает гарантией того, что клиент погасит долг. Если кредит не будет выплачен, банк продаст квартиру и покроет за счёт этого часть убытков.

Нужна ли страховка для нецелевого кредита под залог недвижимости

В ипотечном кредитовании имущество всегда страхуется, поэтому клиент тратит дополнительные деньги и на это. Если в нецелевом кредитовании жилье выступает залогом, то многие банки также предлагают следующую страховку:

  • Жизни, трудоспособности владельца недвижимости.
  • Страхование титула владельца и залога — от разрушения.

Нецелевой кредит под залог недвижимости со страховкой

Если отказаться от такого продукта, то банк может не выдать нецелевой кредита. Но некоторые кредиторы просто повышают размер процентной ставки. Обязательно следует поинтересоваться о стоимости такой страховки, так как она будет распределена на все ежемесячные платежи.

Программа «Нецелевой кредит под залог недвижимости» от банка «ВТБ»

У этого банка свои условия ипотечного кредитования для клиентов, которые хотят взять ипотеку на неопределенные нужды:

  • в качестве залогового имущества может выступать только квартира, находящаяся в черте города, где клиент планирует оформить ипотеку;
  • закладываемая недвижимость может находиться в собственности как заемщика, так и его супруги, детей;
  • на весь срок ипотечного кредитования установлена фиксированная процентная ставка. Никаких ее уменьшений банком не предусмотрено;
  • выдается ипотека в рублях;
  • срок кредитования ограничивается 20 годами;
  • есть возможность досрочного погашения ипотеки без штрафных санкций.

Что такое нецелевой кредит под залог недвижимости

Все кредиты условно делятся на целевые и нецелевые. Целевыми является ипотека, автокредит, так как полученные от кредитора деньги нужно потратить строго на покупку жилья, транспортного средства. В договоре обязательно указывается такой пункт.

Но самое важное — это то, что при целевом кредитовании покупка (жилье, машины) и является залогом. Такое условие ставят перед клиентами большинство банков

Так они избавляют себя от дополнительных рисков, в случае если должник не сможет вернуть деньги с процентами. Тогда залоговое имущество реализуется с торгов, а вырученные деньги покрывают задолженность.

Чем же тогда отличаются нецелевые займы под залог недвижимости от нецелевых? Залогом в них является та же недвижимость, но это условие является обязательным. Договор не будет подписан, если клиент не предоставит такое имущество в качестве залога

Но есть одно важное преимущество: деньги можно будет потратить на свое усмотрение, а не на конкретные цели

Нецелевой кредит под залог недвижимости: отличия от целевого

Если в банке был взят нецелевой заем под залог недвижимости, то эти средства тратятся на усмотрение клиента. Кредитор не имеет право указывать в договоре то, каким образом будет использована выданная им сумма. Конечно же, он имеет право поинтересоваться о том, куда она будет направлена, но не более того. Даже если заемщик ответит не совсем точно или сообщит ложную информацию, то никаких штрафов из-за этого не последует. Но и в нецелевом кредитовании требуется залог, которым выступает имуществом. В данном случае это — недвижимость.

Отделения и филиалы банков, предоставляющих услугу в Домодедово

    • Отделение «Домодедово»
    • Домодедово, улица Корнеева, 12
    • +7 495 777-17-17
    • Время работы:
    • ПнПт: 10:00-19:00Сб: 11:00-17:00
    • На Каширском
    • Домодедово, Каширское шоссе, 29
    • 8 800 100-24-24
    • Время работы:
    • понедельник-пятница: 10:00-19:00 суббота: 10:00-17:00
    • Операционный офис Домодедово
    • Домодедово, мкр. Северный, улица Советская, 54
    • +7 495 644-02-25, 8 800 200-02-90
    • Время работы:
    • понедельник – пятница с 09-30 до 20-00 (без перерыва) суббота c 09-00 до 15-00
    • Доп.офис №9040/00234
    • Домодедово, улица Корнеева, 8
    • 8 800 555-55-50
    • Время работы:
    • Пн.:с 09:00 до 17:00Вт.:с 09:00 до 17:00Ср.:с 09:00 до 17:00Чт.:с 09:00 до 17:00Пт.:с 09:00 до 17:00
    • Клиентский центр «Почта банк»
    • Домодедово, мкр. Барыбино, улица Победы, 11
    • 8 800 550-07-70
    • Время работы:
    • ПнПт: 08:00-20:00Сб: 09:00-18:00Вс: выходной день

Вопросы и ответы

Какие требования по ипотеке предъявляются к заемщику?
В перечень основных требований входят: российское гражданство и прописка, хорошая кредитная история, возраст заемщика от 18 до 75 лет на срок окончания выплат по ипотеки, определенный трудовой стаж (от полугода на последнем рабочем месте), уровень дохода заемщика выше примерно на 40% от установленной суммы ежемесячной выплаты по кредиту.

Куда обращаться для получения ипотечного кредита?
Решение о выдаче ипотеки принимает кредитор. Поэтому обращаться необходимо в банк, участвующий в программе, или в АИЖК (Дом.РФ). При рассмотрении заявки учитывается соответствие заемщика требованиям и его кредитная история.

Можно ли получить ипотеку со справкой в свободной форме?
Во многих банках можно оформить ипотеку со справкой в свободной форме. Она служит подтверждением дохода вместо 2-НДФЛ в том случае, если официальная часть доходов заемщика слишком мала.

Что еще важно знать?

Схемой выдачи кредитов под залог недвижимости пользуются мошенники. Жертвами становятся люди, по разным причинам не желающие обращаться в банк — из-за плохой кредитной истории, отсутствия подтвержденного дохода, финансовой неграмотности.

Люди приходят к частным кредиторам или в сомнительные организации, выдающие займы под залог недвижимости под проценты, сопоставимые с условиями по микрозаймам, подписывают документы и рискуют лишиться этой самой недвижимости.

Чтобы не стать жертвой аферистов, важно, во-первых, обращаться только в надежные организации, у которых есть все необходимые лицензии. Например, вы можете заполнить онлайн-заявку на кредит под залог недвижимости — предложения только от проверенных банков

Например, есть хороший вариант от БЖФ Банка — можно получить до 30 млн рублей на 30 лет по ставке от 9% годовых.

Во-вторых, следует внимательно читать документы перед подписанием. Если в договоре вам что-то кажется непонятным, лучше взять паузу и обратиться за разъяснением к юристам.

Полина ШИПКОВА, Banki.ru

А ставки какие?

Многие банки предлагают займы под залог недвижимости — можно получить до 15 млн рублей на срок до 20 лет. И ставки будут ощутимо ниже, чем у потребительских кредитов! Вот, например, каталог с подборкой из 73 предложений:

Плюсы:

  • залоговый кредит позволяет получить сумму в несколько миллионов — размер суммы будет зависеть от оценочной стоимости вашей недвижимости;
  • ставка при залоговом кредите — немногим выше ипотечной. При этом, в отличие от ипотечного займа, деньгами вы можете распоряжаться по собственному усмотрению;
  • ниже требования к заемщику, поскольку у банка есть гарантия в виде вашей недвижимости. Актуально для тех, у кого низкий скоринговый балл или были сложности в кредитной истории;
  • в отличие от потребительских кредитов срок займа под залог недвижимости может быть весьма внушительным — до 30 лет, что позволит снизить ежемесячный платеж;
  • можно использовать в качестве залога не только квартиру или дом, но и гараж, земельный участок или коммерческую недвижимость;
  • заемщиком по такому кредиту может быть один человек, а залогодателем — другой;
  • большое количество финансовых предложений: многие банки с хорошей репутацией предлагают кредиты под залог недвижимости.

Минусы:

  • процедура оформления залогового кредита занимает больше времени;
  • при займе под залог недвижимости надо быть готовым к дополнительным тратам, таким как услуги компании-оценщика и страховка имущества. Стоимость страхового полиса зависит от множества факторов. В среднем за квартиру площадью 50 кв. м в доме 2012 года постройки в Москве придется заплатить около 5 000 рублей в год; услуги оценки недвижимости обойдутся в среднем в 2 000 рублей за квартиру, 5 000—6 000 рублей за дом, 3 000—5 000 рублей за земельный участок и от 10 000 рублей за коммерческие помещения;
  • если регулярно опаздывать с ежемесячными платежами и отказываться сотрудничать с банком, есть шанс потерять залоговую недвижимость.

Как оформить такую ипотеку?

Выбор банка

Возможность выбора банка ограничена у клиентов, которые не обладают большими доходами.

Им придётся долго подавать заявки в различные банки. Даже с наличием залога высок шанс получить отказ при недостаточной платёжеспособности.

Главные параметры при выборе банка:

  • нужен ли первоначальный взнос,
  • минимально и максимально допустимый возраст заёмщика,
  • проценты по кредиту,
  • можно ли погасить кредит досрочно бесплатно,
  • комиссии за оплату ипотеки,
  • наличие бонусов и скидок за своевременную оплату.

Если есть возможность выбирать между разными банками, лучше опираться на отзывы в интернете. Необходимо отсеивать отзывы прошлых лет, стараться читать только свежие комментарии о продуктах банка.

Чтобы составить о компании более целостное впечатление, можно ознакомиться с отзывами на другие её продукты.

Условия, предлагаемые российскими банками

Банк Вид кредита Проценты Срок погашения Сумма кредита
Сбербанк Нецелевой От 12% до 13.5% 20 лет До 10 миллионов рублей
ВТБ 24 Нецелевой 11.1% 20 лет До 15 миллионов
Уралсиб Целевой 13% 25 лет До 50 миллионов
Уралсиб Целевой 13% 25 лет До 50 миллионов
Газпромбанк Целевой От 11.9% 15 лет До 30 миллионов рублей

Необходимые документы

Чтобы получить ипотеку под залог квартиры, нужно предоставить в банк следующий набор документов:

  1. заполненное заявление по образцу банка,
  2. свидетельство о собственности на закладываемую квартиру,
  3. копия трудовой книжки,
  4. паспорт заёмщика и его созаёмщиков,
  5. справка с места работы,
  6. налоговая декларация 2-НДФЛ,
  7. по месту жительства,
  8. справка о семейном положении.

Образец типового заявления на получение ипотечного кредита.

Если банк выдал положительное решение, нужно дополнительно собрать документы на объект залога:

  • отчёт об оценке экспертами,
  • выписка из ЕГРН,
  • правоустанавливающий документ,
  • технический и кадастровый паспорт дома или квартиры,
  • выписка из ,
  • согласие супруга на передачу собственности в залог,
  • справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги,
  • выписка об отсутствии обременений из Росреестра,
  • если одним из собственников является несовершеннолетний, нужно согласие органов опеки и попечительства.

Оценка недвижимости

Перед тем, как передать квартиру под залог, её нужно оценить. Рыночную стоимость могут определить работники самого банка, тогда не придётся тратить деньги на эту процедуру.

Но сотрудники банка будут специально занижать стоимость, поэтому лучше потратиться на независимых экспертов.

На стоимость квартиры влияет множество факторов, среди них:

  1. расположение дома,
  2. состояние коммунальной инфраструктуры,
  3. возраст дома,
  4. наличие социальной инфраструктуры рядом с домом,
  5. общая площадь.

Страхование

Объект недвижимости, передаваемый в залог, должен быть застрахован, как и право собственности на него.

Банк требует от клиентов обязательно застраховать свою жизнь и здоровье.

Обычно при оформлении ипотеки банк предлагает оформить пакетное страхование. От этого можно лишь частично отказаться, но это не поможет сэкономить.

Риски для банка возрастут, поэтому он повысит проценты по кредиту.

Застраховать недвижимость, жизнь и право собственности можно в любой компании, отвечающей требованиям банка. Лучше заранее запросить список страховых компаний-партнёров в банке.

Заключение договора и перечисление средств

Когда заявка одобрена и документы собраны, стороны приступают к заключению договора. После его подписания и оформления в регистрационной палате, банк направит на указанный заёмщиком счёт «До востребования» средства.

На предоставленную в залог недвижимость будет наложено обременение.

Как взять кредит под залог имущества?

Процесс подачи заявки на такой кредит почти ничем не отличается от обычного: кроме паспорта и подтверждения доходов, банк запросит документы на право владения имуществом, которое вы хотите заявить в качестве залога банку.

Какие документы понадобятся? Чаще всего это будет свидетельство о праве собственности и отчет о стоимости имущества, подготовленный компанией-оценщиком. Если у недвижимости, которую вы хотите использовать в качестве залога, есть и другие собственники, то потребуется их нотариально заверенное согласие.

Банк также проверит наличие постоянного дохода: без работы получить кредит (даже под залог недвижимости) шансов нет. Дополнительное имущество (автомобиль, дача и т. д.) и другие источники средств повышают вероятность одобрения займа.

Преимущества ломбарда под залог квартиры

Заложив квартиру в ломбард, вы продолжаете оставаться ее фактическим собственником. А значит, можете ее использовать по любому назначению – проживать, сдавать. Можно вести на объекте ремонтные работы, оформлять перепланировку – делать все, что нужно, не обращая внимания на наличие залоговых обременений.
Получить деньги в ломбарде под залог квартиры можно очень быстро

Это весомый плюс на фоне кредитования в банках, где кредитный комитет может неделями рассматривать заявку, и нередко после длительного ожидания выдает отрицательный ответ.
Если вы закладываете квартиру в банке, важно соответствовать множественным требованиям. В частности, возраст 21-65 лет, наличие работы и справки о доходах

Что делать если вы не попадаете под данный возрастной ценз, не имеете официальной работы, и никто не даст вам справку? Идти за займом под залог квартиры в ломбард.
Можно получить на руки деньги и без залога, но в этом случае проценты будут гораздо выше. А это отнюдь не способствует легкому выходу из сложившейся непростой финансовой ситуации. Для сравнения, если вы хотите взять деньги без залога квартиры, процент в день может составлять 1,5-2,0%. А значит, при условии займа на длительный период вы переплатите ломбарду за год 600-700%, то есть – вернете заем с шести-семикратном размере. Очевидно, что снизить проценты с помощью залогового инструмента, будь то квартира, комната или дом – гораздо более разумный вариант.
Займы из ломбарда не являются целевыми. А значит, вы можете тратить их на свое усмотрение, не отчитываясь финансовому учреждению. Для сравнения: потребительский кредит часто бывает целевым. Если вы берете деньги на телевизор, то должны купить телевизор, по-другому – не получится.

Схемы приобретения залоговой квартиры

Необходимо сразу отметить, что далеко не все банки идут на то, чтобы просто переоформить долг с одного лица на другое, без гарантий быстрого и полного возврата всей суммы. В данный момент существуют три основные схемы, позволяющие осуществить продажу залоговой квартиры, это:

1. Продажа с погашением кредита покупателем

Полное погашение кредита, после чего залоговое обременение снимается, право собственности полностью переходит к заемщику, а затем происходит процедура перерегистрации квартиры на покупателя;

2. Договор купли-продажи с участием банка

Внесение покупателем денежного залога на депозитные ячейки (аккредитивный счет). При этом в одной ячейке размещаются средства, предназначенные для банка – остаток долга по кредиту, а в другой ячейке находятся деньги для продавца – остаток суммы, оговоренной в качестве продажной цены квартиры. Одновременно в УФРС отправляется на регистрацию договор купли-продажи и заявление банка о снятии залога с квартиры. После регистрации документов банк получает доступ к сумме, которая покроет долг, продавец забирает причитающуюся ему сумму, квартира по договору уже принадлежит покупателю;

3. Продажа через смену залогодателя

Смена залогодателя также предполагает внесение покупателем денежных средств на депозитные ячейки. После того, как часть средств, предназначенная для оплаты банковского долга, находится в одной ячейке, а вторая часть, причитающаяся продавцу, размещена в другой, банк дает согласие на переоформление права собственности.

По факту оформления соответствующих документов покупатель принимает на себя обязательства перед банком и получает в распоряжение квартиру, а продавец получает доступ к своей части средств. Банк забирает свои деньги и снимает обременение, в результате чего квартира переходит в полную собственность покупателя

О неприятном

  Задолженность Россиян по рублевой ипотеке с каждым годом растёт примерно на 30%. На 1 января 2015 года долг перед банками составлял 3,509 триллиона рублей, по данным ЦБ РФ.

Гасите кредит в полном соответствии с графиком платежей? Молодец! А что если вас уволят с работы или по состоянию здоровья кредит платить станет нечем? На просроченный платёж тут же наложат штрафы и пени, проценты по которым выше (в договоре об этом сказано, кстати).

Начинает действовать психологический фактор – вы осознаёте, что долг разрастается как снежный ком. Некоторые предпочитают скрыться, не отвечать на звонки и письма из банка. А ведь проблема-то никуда не исчезнет! Банк подаст в суд, где с вас взыщут и долг, и проценты, и штрафы, и судебные издержки.

Квартиру продадут по оценочной стоимости банка, а не рыночной. Обычно, после таких тяжб, семья остаётся не только без единственного жилья, но ещё и с долгами.

Хотите пример отчаяния? Пожалуйста: 23.12.2014 в 17:56 от Елена: Был у человека стабильный доход, завтра его нет. За просрочку платежей банк сразу выставил полное погашение, плюс пени, плюс проценты за просрочку. Мирового соглашения не добиться. Квартира на торгах выставлена. Треть доли принадлежит несовершеннолетней, только это не волнует ни опеку, ни суд.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector